伯特利都更專家

Ø   合法建物與違建權利一樣嗎?

都市更新的精神在於價值的認定，合法建物與違建都同樣具有價值，只是多與少的差別，估價報告經由市政府核定，同樣參與分配。

Ø   在房屋新建的過程中，住戶需要如何安頓生活？

在房屋興建的過程中，首先住戶需要搬家，再來住戶可能需要租房子，那這個搬家還有租房子，一般來說建商都會給予津貼，搬遷費以及租金補貼，這是你跟建商合建時，建商會有補貼；但如果你們是住戶自主更新會，那就不會有建商來付錢給你，那就變成住戶要自己吸收，或是說全體住戶和融資銀行借款，那除了工程款以外，再多借一些，作為所有住戶的搬遷費還有補貼，那一樣可以達到讓住戶完全不出錢，又可以把房子蓋完，又可以在施工期間可以搬家、可以有地方住的所有開銷，這方面目前銀行很多家都有提供融資的服務。

Ø   如果遇到不願意參加都市更新的住戶該怎麼辦？

在都市更新的行政流程當中，每一個階段都有他的法定門檻，比方說事業概要的門檻是10%，事業計畫的門檻是四分之三的土地持分面積，若你達到了產權門檻，你當然就可以送市政府跑行政流程，但是我相信大部分的住戶參加都市更新不是為了跑行政流程而是希望能夠動工興建一棟新的房子，而動工興建所需要的門檻是90%。

根據去年8月31日政府所頒定的都市更新條例第36條補充規定，就是對所謂的釘子戶做出明確的規範，他的條件大致上是如果不參加都市更新的住戶不到十分之一，而且必須在5戶以下，那政府經過二次的協調期滿，就可以進為強制拆除，所謂的二次協調期，一次是6個月，因此二次的協調期就是12個月，12個月期滿政府就可以強制拆除，這是一般的基地；如果你是大一點的基地，你的更新基地超過1,500坪，總戶數超過100戶，那他的規定就是百分之十五，不參加都市更新的住戶，要在百分之十五以下，而且總戶數要在15戶以內，達到這樣的條件，就可申請強制執行，同樣也是要通過二次的協調期，一次6個月，兩次總共12個月，協調期滿市政府就會代為強制拆除，為什麼強調是代為強制拆除？因為申請強制拆除的人是實施者，也就是建商，而實施者向政府申請使用公權力，因此政府執行公權力是代實施者來拆除這房子，理論上，拆房子、蓋房子都是實施者所要做的事情，但是由於民間機構沒有具有公權力，所以沒有辦法來做強制執行的動作，因此，只要符合36條補充規定，政府就必須要依法代替實施者來強制執行拆屋，才能動工。

所以，你遇到不願參加都市更新的住戶，那要先看數量，如果數量不符合這規定，也就是說不超過百分之十，那這個案子依然可以動工，只是會拖一段時間，因為兩次協調就是12個月，所以可能大家就會被拖了一年，但最後還是可以動工；那反過來說，如果反對都更的住戶超過百分之十，那政府就不會來強制執行，那建商當然也無法開工，那因此這個案子就停擺，遙遙無期，因此不願參加都更的住戶，看數量才能夠決定這塊基地的命運。

Ø   若房屋都市更新，而我還有房屋貸款還未繳清，應該如何處理？

在都市更新的時候，通常會辦理銀行信託，通常也會辦理轉貸，因為你目前的房貸銀行跟未來都市更新承辦的信託融資銀行，可能是不同家，因此，承辦都市更新建築融資的銀行會要求所有的屋主把房貸全部轉移集中到建商所指定的信託銀行，也就是要做一個房貸搬家的動作，那房貸搬家就稱為轉貸，等於是由信託銀行出錢來代償你前一手的房貸，那把你的債務轉移到新的銀行上，那既然是房貸或是債務轉移，那你跟新的銀行之間要怎麼去處理這一筆貸款，那就要完完全全看你跟這家新的銀行的借款契約是如何規定。

通常現在不會要求住戶把房貸繳清再來參加都市更新，有可能是建商幫你代償，而你轉而向建商貸款，或者是都市更新的信託，以及融資的承辦銀行，它會要求你在施工期間繼續繳納原本在施工前你就在付的利息，也就是說，感覺上你繳的利息沒有變，只是換一家銀行繳而已，那當然也有可能你跟銀行談到這筆房貸在施工期間就不用繳了，也就是暫停繳利息或是暫停繳本金以及利息，因此，這完全要看你跟新銀行之間的貸款約定，但是無論如何，一定是要辦理轉貸的動作，因為信託的關係，所有的住戶產權要集中，因此，不管這個社區內有多少筆房貸，最後全部要轉移到同家銀行上，至於這筆房貸搬家後，要如何和新的銀行繳利息，那就完全要看你與銀行之間的談判。

Ø   參加都市更新，住戶需要花錢嗎？

蓋房子當然需要花錢，這錢可以是外部的投資者，例如建商，來投資興建，也可是住戶內部自己出資金，可以自己拿營造工程款出來，如果沒有現金也可跟銀行借錢，目前許多銀行都有提供100%全額的建築融資，也就是說蓋一棟大樓所需的建築成本住戶不需要拿錢出來，跟銀行借就行了。另一方面，需不需要花錢要依據你想要拿多少坪數，假設你的土地總共可蓋出50坪 的房子，假設你50坪 全要，那當然建築成本需要出。但如果你只要30坪，那另外的20坪 就可以出售，出售的所得，只要能超過這50坪的建築成本，加上管銷費用，加上實施者的利潤，那當然不需要拿錢出來。所以當您問住戶需不需要花錢時，需要先問自己是在什麼前提之下，因此這問題需要在更詳細的條件下才能回答。

Ø   若我的房屋是租來的，不是自己的，房東要參與都市更新，而合約尚未到期，我應該如何做？要如何保障自己？

先區分一下權利義務的對象，你租房子對你負責的人是房東，房東要改建，那是他參加都市更新，他的相對人是建商，因此這是兩碼子是，當然房東要參加都更，如果開工的時候，你的租約尚未到期，那房東勢必要跟你解約，房東要解約，就要看租約的內容，是如何規定解約的罰則；一般的慣例，房東如果要提前解約，他要賠給房客也許一個月的租金，但是，每個人的租約的內容不同，這完全是依照租約內容為準。那只要租約裡有明確的規範，那當時就是照契約走。

Ø   價值如何認定？

由政府核准之估價師（三家），共同鑑價。並由都市審議委員決議通過

Ø   選屋的順序如何決定？

建商會詳細列出每一戶的售價，供住戶自由選擇，若有遇到二人以上選同一戶，則以私下協調解決。以售價表重新計價，權利金讓渡，或是抽籤方式協調之。因此，並沒有所謂的優先選屋順序。