伯特利都更專家

Ø   請問都市更新之主辦者為政府或建商?

都市更新事業的主辦者稱之為「實施者」，實施者是依據都市更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。其意義類似一般民間慣稱之「業主」、「甲方」，或是申請建築執照之「起造人」。依據都市更新條例，實施者可依民間主辦及政府主辦分為不同類型。

依據都市更新條例第10條、第11條，民間自辦更新時，可由土地及合法建物所有權人逾七人以上合組更新會，申請當地縣(市)主管機關核准，擔任更新實施者；另外也可以由土地及合法建物所有權人委託更新事業機構（即建設公司、開發公司、信託公司）實施，都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。

至於政府主辦更新時，可由政府主管機關組成「都市更新專責機構」自行實施、同意其他機關（構）實施更新或主管機關經過公開評選程序，委託都市更新事業機構實施。

一般來說，實務上更新事業之實施者，仍以民間為開發主體、政府從旁輔導、監督的方式辦理，主要係以考量地主可選擇最適合的建商或由社區公益人士組成更新會，針對地主的需求規劃設計，以降低不確定因素的產生，加速都市更新推動時程。

再者，政府亦扮演後續更新事業執行之監督角色，必要時並得由公權力介入，派員監管、代管，保障權利關係人之權益。

Ø   實施者的角色及功能定位為何？

實施者的定義，依都市更新條例第3條第1項第4款規定：「係指依本條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體」。實務上大多以建設公司、土地開發公司擔任實施者為主，少數由地主自行籌組都市更新會，擔任重建社區之任務。在都市更新相關法令中，實施者除應辦理相關公聽會及各階段計畫書送審等事宜外，亦對於土地及建築物產權移轉、補償金或權利金發放、相關稅捐抵減及申請建築執照等重建事宜，有明確規範應盡之義務責任，因此更新案成功與否，實施者所扮演的角色極具重要。

更新案包含的層面甚廣，包含更新前地主更新意願的調查、所有權人的整合，更新計畫報核後相關審議及計畫內容修改，乃至權利變換發佈實施後產權移轉、權利配回等等之事項，不僅涉及各專業領域間（都市計畫、建築設計、景觀設計、不動產市場分析、不動產估價、財務分析、營建工程、土地登記及權利變換）協調整合，尤其是在更新範圍內所有權人（參與者及不參與者）、政府機關及都市更新委員會之間肩負起溝通協調之功能。因此實施者的角色位處地主及政府間，如地主有更新上之問題，應先與實施者溝通釐清，實施者若不理會時，則可向政府單位尋求幫助。

反之，若政府機關或都市更新審議委員會有政策上之指示或決議事項，實施者應向地主詳盡地說明，以達都市更新公開、公平、公正之原則。

Ø   實施者是如何決定的？

實施者係指負責都市更新計畫執行的機關或團體，實施者之選定可分政府主辦及民間主辦兩種類型。民間主辦部分，大致可分為以下四種方式：

•建設公司（開發商）主導更新事業，類似傳統之「合建」模式，地主相對之下處於被動的地位及角色，惟有區位、房地產市場價格良好之土地，建設公司才會願意花費人力及物力整合地主。

•開發商與地主合組新公司，依都市更新條例第52條規定，可由地主及不動產投資開發專業公司合組設立都市更新股份有限公司，擔任都市更新事業實施者。此一方式介於地主自組更新會及委託建設公司（開發商）實施之間，因地主參與持股，為該公司之股東，對更新事業之推動較有主導權，不完全處於被動之角色，但相對於建設公司，股東人數過多，意見紛紜，不利更新事業之執行，因此實務上並不常見。

•地主自組更新會，依都市更新條例第15條，超過七人以上之土地及合法建物所有權人自行實施都市更新事業，應組織更新團體，依「都市更新團體設立管理及解散辦法」申請設立「都市更新會」作為實施者。成立都更會首要條件需要社區內有一群熱心公益人士願意帶領地主進行更新事業，或是利用社區原本存在運作良好組織之核心人物，組成更新會之領導人及理監事，充分運用溝通協調、彼此互信之特性，讓更新運作能順暢，例如管理委員會、社區發展協會、宗親會或鄰里長等。

•組織重建委員會，甄選實施者，如地主不願另組更新會時，亦可利用社區原有組織，如上述所提管理委員會、社區發展協會等，透過開會甄選最適社區之實施者，同時亦可達到監督實施者之效。

Ø   都市更新團體如何成立、運作及組成時機為何？

您的社區如欲自組更新團體，依都市更新條例第15條規定，須符合超過七人之土地及合法建物所有權人及都市更新團體設立管理及解散辦法，訂定章程申請當地直轄市、縣(市)主管機關核准，申請設立「都市更新會」，其程序如下：

成立（詳都市更新團體設立管理及解散辦法第3條至第5條）

都市更新團體之設立，應由發起人檢具申請書及下列相關文件向當地直轄市、縣（市）主管機關申請核准籌組：

•發起人名冊：發起人為自然人者，其姓名、聯絡地址及身分證影本；發起人為法人者，其名稱、主事務所或營業所所在地、法人登記證明文件及代表人指派書。

•章程草案。

•發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本。

•經直轄市、縣（市）主管機關核准之事業概要。

•合都市更新條例第10條第2項規定之同意證明文件。

發起人應自核准籌組之日起6個月內召開成立大會，並通知當地直轄市、縣（市）主管機關，主管機關得派員列席，而未於規定期限成立者，直轄市、縣（市）主管機關得撤銷其核准籌組。

都市更新團體應於成立大會後30日內檢具章程、會員與理事、監事名冊、圖記印模及成立大會紀錄，報請當地直轄市、縣（市）主管機關核准立案，並發給立案證書。

運作：會員大會（詳都市更新團體設立管理及解散辦法第6條至第13條）

都市更新團體之會員，以章程所定實施地區範圍內土地或合法建築物所有權人為限。

會員大會之召集，應於二十日前通知會員。但因緊急事故召集臨時會議，經於開會二日前送達通知者，不在此限。會員不能親自出席會員大會時，得以書面委託他人代理；政府機關或法人，由其代表人或指派代表出席。

會員大會分下列會議，由理事長召集之：

•定期會議：每六個月至少召開一次，其召開日期由理事會決議之。

•臨時會議：經理事會認為必要，或會員五分之一以上之請求，或監事函請召集時召集之。

前項會議不能依法召集時，得由主管機關指定理事一人召集之。會員大會之決議，以會員二分之一以上並其所有土地總面積及合法建築物樓地板總面積均超過二分之一之出席，並出席人數超過二分之一，出席者之土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一以上之同意行之。但下列各款事項之決議，視其實施地區性質，分別依本條例第二十二條規定人數與土地及建築物所有權比例同意行之：

訂定及變更章程。

•會員之處分。

•議決都市更新事業計畫擬定或變更之草案。

•理事及監事之選任、改選或解職。

•團體之解散。

•清算之決議及清算人之選派。

都市更新團體每年應編造預算、決算報告提經會員大會通過；決算報告應先經監事查核，並將查核報告一併提報會員大會。

理事及監事（詳都市更新團體設立管理及解散辦法第14條至第29條）

都市更新團體應置理事，就會員中選舉之，其名額不得少於三人；並得置候補理事，其名額不得超過理事名額三分之一，並依得票數多寡明定其候補順序，得票數相同時，以抽籤定之。理事任期不得逾三年，連選得連任。理事任期屆滿而不及改選時，延長其執行職務至改選理事就任時為止，但主管機關得令其限期改選。

有下列情事之一者，不得擔任理事或候補理事：

(1)曾犯內亂、外患罪，經判決確定或通緝有案尚未結案者。

(2)曾犯詐欺、背信、侵占罪或違反工商管理法令，經受有期徒刑一年以上刑之宣告，服刑期滿尚未逾二年者。

(3)曾服公務虧空公款，經判決確定，服刑期滿尚未逾二年者。

(4)受破產之宣告，尚未復權者。

(5)有重大喪失債信情事尚未了結或了結後尚未逾二年者。

(6)限制行為能力者。

Ø   公寓大廈管理委員會可以辦理更新嗎？可否擔任都市更新事業之實施者？

都市更新事業若以重建方式辦理時，依都市更新條例第14條規定：「都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。」故公寓大廈管理委員會不能為都市更新之實施者，但可作為都市更新整建或維護事業之實施者。

Ø   權利變換發佈實施後，後續還有什麼程序要辦理？

權利變換發佈實施後，依核定之計畫書內容辦理發放補償金、建物補償費、建照及使照申請及產權移轉等事項，實施者除須定期提報計畫執行情形外，且於都市更新事業計畫完成後，檢具竣工書圖及更新成果報告，送請主管機關備查。