伯特利都更專家

Ø   什麼是合建信託?

合建信託的大意是，建設公司跟地主都是委託人，而銀行的信託部是擔任受託人，地主委託土地產權信託給銀行，建商將營造資金信託給銀行，由於銀行作為居間一個公正的角色，來監管整個都市更新案，使其順利完成。之後，風險都可以大為降低。以目前一般都市更新或合建案，都會採用信託。

Ø   地主害怕都市更新的風險，房子蓋到一半如果建商倒閉了或是跑路了，怎麼辦？

這是大家最關心的安全問題。現在都市更新都會採取信託的模式，而信託就是為了降低雙方的風險，包括建商與地主，雙方的風險都可以降低，建商可能會怕地主有產權的糾紛或是債務的糾紛，進而影響到這塊土地的施工；那地主也會怕建商是不是會跑路、信用不良、捲款潛逃。那辦理信託最主要的架構就是，地主將不動產所有權信託給銀行，而建商將營造的資金信託給銀行，那就算建設公司中途倒閉，那因為一開始這個信託專戶就設立了，那這個信託專戶設立的目的就是以都市更新為目的特定目的信託，如果建設公司倒了，錢還在銀行手上，因此，銀行還是可以依照工程承攬契約繼續付工程款給營造商，房屋還是可以繼續完成，只是說建商如果倒了，建商所該得的權利，建商也就不能拿了，那可能建商跟銀行有借款，因此銀行會承受這家建商所留下來的擔保品，但是我想許多住戶並不在乎建商的擔保品由誰承受、要如何處分。

很多住戶擔心的是他自己所應該分的到的新屋產權會不會受到影響？答案是不會，依照信託契約房屋蓋好、登記完成以後，是由銀行代為辦理產權登記，以及交屋的手續，因此，當初在辦理信託的時候，信託契約就會記載清楚，是由建設公司委託信託銀行，也稱為受託人，來辦理後續的產權移轉，以及登記的作業，因此，銀行只是奉命行事，所以信託這個制度如果完備，你就不用怕建設公司倒閉。那如果建設公司沒倒，營造商倒了，沒關係，根據信託契約，營造商倒了在一定的期間之內，銀行有權利去發包第二家營造商把房子蓋成，大家不要忘了，事實上銀行比誰都怕這棟房子蓋不成，因為銀行有對這棟房子有放款，不管是土地融資、建築融資都有放款，那既然放款，它就必須要回收，那為了確保這個放款能夠回收，銀行當然也會保護自己，所以在信託契約的設計上，它一定會設計有一個替代方案，稱為續建機制，在信託契約裡面加入續建機制的條款規定就可以防範建設公司倒閉，也可以防範營造商倒閉後續要如何處理，因此，這個詳細內容是依信託契約的內容為主。總之，信託就是控管整個問題的一個關鍵步驟。

Ø   何種情況應辦理合建信託？

•地主人數眾多。

•地主債務複雜。

•地主年邁。

•整合期間長。

•興建期間長。

•地主要求。

•融資銀行要求。

•建商非上市櫃公司。

•建商初次推案。

Ø   合建信託中常見的信託標的為何？

•地主與建商之土地所有權。

•興建資金 ( 建築融資款及建商自備款 ) 。

•承購戶繳納之預出售款。

•起造人名義變更為銀行或建經公司。

Ø   起造人名義變更之目的為何？

•起造人可以建商名義或建商與地主名義為之，一般情況下起造人名義為建商。

•建物興建完成後辦理建物所有權第一次登記時會登記在起造人名下。

•融資銀行或地主有疑慮時會要求起造人名義要變更為銀行或建經公司。

•起造人責任重大，目前銀行意願不高，多由建經公司提供本服務。

辦理合建信託應提供哪些資料給銀行？

•合建契約書。

•興建基地土地登記簿謄本。

•地籍圖謄本。

•地主清冊。

•土地清冊。

•建築執照。

•興建計畫。

•其他必要文件。

Ø   辦理簽約需要出具印鑑證明給銀行嗎？

•本人親自辦理簽訂信託契約不須交付印鑑證明。

•不能親自辦理簽約應授權他人辦理。

•地政士辦理產權移轉登記仍須印鑑證明。

Ø   何謂信託約定印鑑？建商簽約時應使用何印鑑？

即委託人留存於信託契約內之約定印鑑，專供信託期間辦理信託事務時使用。

建設公司應以變更登記事項卡上之印鑑辦理簽約，如不以該印鑑簽約時應出具授權書授權使用其他印鑑。

Ø   合建信託期間如何辦理用印？

辦妥信託登記後，受託人即為所有權人，由其他合建地主辦理相關事宜，例如出具土地使用權同意書以配合建商申請建照。

必要文件用印及請領工程款均由建商向受託銀行 ( 信託部 ) 申請辦理。