伯特利都更專家

Ø   權利變換估價的作業程序及其運用為何?

一般權利變換估價的參考作業程序及運用如下：

  
Ø   更新前的土地權利價值如何查估？

由不動產估價師依「不動產估價技術規則」及「臺北市都市更新權利變換不動產估價報告書範本及審查注意事項」等相關規定，查估各土地所有權人及權利變換關係人於評價基準日當時之更新前土地權利價值及其比例。

註：都市更新權利變換估價是查估「評價基準日」當時的價格，依法評價基準日係由實施者定之，但其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。

Ø   更新前土地權利價值跟更新後之分配有什麼關係？

由不動產估價師查估各土地所有權人及權利變換關係人更新前之土地權利價值，並據此計算更新前土地權利價值比例，作為分攤都市更新相關成本，並用來分配更新後建築物及其土地應有部份。

舉例如下：

更新前權利人甲之更新前土地權利價值為 500 萬元，更新單元全部所有權人更新前權利總價合計為 5,000 萬元，則權利人甲之更新前土地權利價值占更新前土地總權利價值比例為

500 萬元 ÷ 5,000 萬元＝ 10 ％

如下表：

而更新後建築物及其土地應有部份總價值為 15,000 萬元，共同負擔總費用假設為 6,000 萬元，則權利人甲可分得更新後建築物及其土地應有部份價值為

15,000 萬元 × 10 ％ － 6,000 萬元 × 10 ％ ＝ 900 萬元

如下表：

Ø   實施者如何決定要以哪一家不動產估價師事務所的一般考量因素？

依照目前臺北市都市更新相關計畫書範本製作及審查注意事項，均會要求實施者說明選定某家不動產估價師事務所的權利價值做為計算基礎之理由， 原則上實施者會選取更新前土地權利價值最高或更新後權利價值最高者，但實務上，不同更新單元之狀況不同，故因個案而有所不同。

Ø   地主可否自行選任不動產估價師事務所？

依照都市更新權利變換實施辦法第六條規定，僅規定由實施者委託三家以上專業估價者 ( 指不動產估價師事務所 ) ，並無明文規定地主得自行選任不動產估價師事務所，同時，亦無明文規定實施者選任不動產估價師事務所之方式。換言之，地主當可向實施者提供意見，供作參考。

Ø   參與權利變換分配與領現金補償，兩者有何優劣？

Ø   地主可否自行選任不動產估價師事務所？

依照都市更新權利變換實施辦法第六條規定，僅規定由實施者委託三家以上專業估價者(指不動產估價師事務所)，並無明文規定地主得自行選任不動產估價師事務所，同時，亦無明文規定實施者選任不動產估價師事務所之方式。換言之，地主當可向實施者提供意見，供作參考。

Ø   參與權利變換分配與領現金補償，兩者有何優劣？

參與權利變換分配與領取現金補償之優劣，分析如下表：

Ø   權利變換後未受建築物及其土地應有部分分配或不願參與分配者，如何拿回其擁有之不動產價值？該價值又如何計算？

對於未受建築物及其土地應有部分分配或不願參與分配者，僅能由實施者以現金補償其權利變換前權利價值，此現金補償數額，依照都市更新權利變換辦法第7之１條規定，以都市更新權利變換辦法第６條評定之權利變換前權利價值依法定清償順序扣除應納之土地價值稅、田賦、地價稅及房屋稅後計算。