伯特利都更專家

Ø   自辦都更與建商合建到底有何差異?

主要差別在於資金來源。一塊土地能夠蓋多少房子都是固定的，依照建管處所核發的建築執照、依照這塊地所能申請的允建容積有少，都是固定的，但蓋的資金來源是建商出，那就是所謂合建，建商出錢、地主出地，這是大家最明白的合建。

所謂自辦都更就是，資金來源是地主自己，可能是自有資金或是跟銀行借來的錢，總之來源是自己。那自辦都更就是自己出的錢，自己蓋，蓋完的房子再回到自己身上。因此這不是合建，主要差別是資金來源。

其他方面其實在名義上，建商合建的話，實施者就是建商；如果是自辦都更的話，那實施者有可能是地主自己申請的都市更新會，地主可以自組都市更新會再向政府報備立案，就成為一個合法的法人組織。

但地主也可以不組更新會，請另外一家公司來當作代理實施者，為何叫做代理實施者？因為這家公司可能是建經公司或都更公司或○○公司都可，因為案子的資金來源是地主自籌資金，由實施者擔任代理這一群地主的角色，因為地主人數很多，所以統一交給一人代理，當然是可行的。所以就是實施者的名義不同。

Ø   建商合建與自辦都更哪一個對你比較有利？

•從坪數來看

如果從坪數來看，因為一塊土地可興建坪數是固定的，建商所要分走的坪數，包括彌補這案子所有建築成本外，還要加上一合理利潤，因此建商拿走的坪數會比建築成本多，但自辦都更因無建商的介入，地主所能夠實拿的坪數，當然會比較多。因為你只需要把一部分的房子提撥出來銷售，就可以抵消所有的建築的成本，剩下的就是你實拿的部份，所以當然就沒有建商所在中間所賺取的獲利，因此自辦都更對民眾來說坪數比較多，這是必然的。

•從價值來看

但如果以價值來看，就不一定。因為自辦都更，地主自己蓋，因為沒有品牌的加持，所以可能房子蓋好以後可能一坪賣60萬，可如果你找建商合建，這建商的品牌，可能會讓房子可以賣到一坪70萬。因此房屋蓋好以後他的價值是一坪60、70萬是不是你所關心的。

房屋的價值＝坪數×單價

坪數大、單價低，乘出來的總價值也不高，但如果坪數小一點、單價提高很多，你所得到的總價值會變多。所以，建商合建或自辦都更何者有利，完完全全是看你從哪個方面來看。

•從方便性來看

如果你從方便性的角度來看，當然是建商合建方便。它會全部帶替你處理所有的問題，住戶也不用管很多事情，也不用組更新會，所以方便性來說，當然是建商合建方便，以價值來講，建商合建也可能讓你價值更高，因為房屋的單價提升。

如果你完全不看其他的只看坪數，那你當然應該走自辦都更，可是自辦都更需多一項融資的手續，因自辦都更的資金來源必須是由地主向銀行借款，因此許多地主面臨的心理障礙是他不想跟銀行借錢，也許即使告訴你可以分的較多的坪數，但他還是不願意，所以這個心理障礙也是自辦都更的問題之一，還有自辦都更會面臨到房地產價格波動的風險。

比方說，自辦都更原本預估銷售的房屋單價是一坪80萬，但因為房價不景氣，房價下跌到60萬，這時候，你原本要靠銷售房子所得到的錢，來償付工程款的時候，你可能會發生不夠的情形，所謂不夠是說，地主想要分配走的坪數先拿走，假設7成，地主拿了7成的坪數，你要銷售3成的坪數，這3成的坪數到底夠不夠償付你所有的建築成本，這個就是地主所要面臨的風險，而你跟地主合建這風險就等於轉移到建商的身上，建商分了房子拿去賣，它賣高賣低、賣多賣少都跟你無關，所以在風險轉移的角度來看，建商合建對地主來說是比較安全的。

當然世界上沒有兩全其美的是，你要坪數多，也許你會犧牲價值；你要安全性高，也許你會犧牲掉一些坪數。因此，根據個人情形做通盤考量，才能夠得到你心目中的答案。

Ø   都市更新的主管機關是什麼單位？

臺北市政府都市發展局的都市更新處

Ø   自辦都更該如何辦理？

首先，要成立都市更新會，都市更新會必需要有七個所有權人發起，向政府登記立案，報備核准後，才是一政治組織可以運作。再來辦行政流程，以及建築施工，實施者的角色就通通落在都市更新會上面了。這都市更新會有委員及會員，所有地主當然一定都是會員，委員的話是由地主所選出來的。

Ø   建設公司會不會獲得不該獲得的利潤？

建設公司與地主之間的談判當然是一段冗長的過程，但任何談判只要能夠達成協議並且簽約就算是全然。至於這協議結果對建商利潤高不高，那是另一個問題。當然地主都不希望地主賺太多，但建商能賺多少，心中也會設定一把尺，所以這全是雙方談判的結果而定，沒有所謂的該不該獲得的利潤。

Ø   從哪裡獲得都更相關訊息以及專業知識？

首先可以先上臺北市政府都市更新處的網站，裡面有許多寶貴的資訊，再來是臺北市都市更新學會首頁，也有許多參考資料，再來是內政部營建署的網站，裡面也有關於都市更新網站資訊，你也可以看都市更新研究發展基金會的首頁，或是逛書店，尋找關於都市更新相關的叢書，或者最簡單的方法，打一通電話給都市更新顧問公司，如悅中都更公司，很願意位您提供任何的解答。

Ø   都更要如何爭取鄰居支持？

不論是自辦都更或是與建商合建，需要所有的地主同意，要讓鄰居同意，當然需要有詳細的解說、完整的計畫以及充分的信任。所以這些因素都夠完整，鄰居才會同意。至於這些專業的解說以及整合工作，通常都是由都更公司來做，鄰居往往沒有整合的能力，也不具備專業的知識，因此整合的通常是由都更公司來執行，等到一個案子的整合程度超過二分之一的門檻時，建設公司才會接手，因此做整合不是建商的主要工作，應是這樣說，大部分建商不樂意也不願意做整合的工作。

Ø   都更新採協議合建之條件為何？

都市更新條例第二十五條之一：「以協議合建方式實施都市更新事業，未能依前條第一項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者，得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，得以權利變換方式實施之，或由實施者協議價購；協議不成立者，得由實施者檢具協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件，按徵收補償金額預繳承買價款，申請該管直轄市、縣（市）主管機關徵收後，讓售予實施者。」

Ø   都市更新採權利變換與協議合建有何差異？

•協議合建門檻高。
 協議合建開發時程較快。

•權利變換對地主以較有稅的優惠。
 權利變換採囑託登記。

Ø   都更新採權利變換方式但又簽訂合建契約？

•都更程序還是要擬定權利變換計畫送審並於興建完成時辦理囑託登記。

•以合建契約約定內容為主，與權利變換之差異通常透過選屋找補方式調整。