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Ø   什麼是容積?

容積是類似體積，譬如說一物體的大小我們說是體積，但建築物並不是以大小來判斷，而是以樓地板面積，因為建築物是給人使用的，而人使用建築的密度是由樓地板面積為基準。因此一塊土地所擁有的容積，就是這棟建築物所能夠興建的主建築物面積，而建築物還會有附屬建物以及公共設施，為了要服務這個建築物的使用而必須要的相關設施，並不再容積的管制之內，只是依照建築法規，附屬建物及公共設施的設計，也有一定的上限。所以說，容積應該是這塊土地的容量，也就是總和的意思。

所以我們可以說，一塊土地上所能夠用以興建主建物的面積的容量總和，即稱為容積，因此一塊土地能夠建造多少房子是決定於一塊土地擁有多少容積，而不是這塊土地的面積。每塊土地原始的法定容積都不相同，但是經過一些手段，譬如說容積移轉，譬如說獎勵容積加上以後，這塊土地可興建的建築容積就可變多，最後的容積才是決定這塊土地能蓋多少房子的依據。

Ø   辦理都市更新主要的好處有哪些？

民眾參與都市更新於開發過程中，其所有權人權益除受都市更新條例保障，依據「都市更新建築容積獎勵辦法」規定，更新改建後可享有最高1.5倍法定容積（樓地板面積）獎勵或原建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積外，在實施過程間亦可享有地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等稅捐減免優惠。若非由都市更新途徑辦理屋舍重建，土地則需依照法定容積辦理重建外，亦不能享有上述各項優惠。

Ø   參加都市更新有哪些好處及獎勵？

都市更新有一套完整立法的獎勵制度，其中分為兩大方面，第一方面：容積獎勵；第二方面：租稅減免。

容積獎勵

在這塊土地上原有的法定容積之外，再加上臺北市政府所核定給與的都市更新的容積獎勵；就是說，這塊土地它可以建築房屋容積變多了。關於都市更新的容積獎勵如何給？那這涉及到另外法規，後面再詳述。

租稅減免

包括房屋稅、地價稅、契稅、土增稅。目前的規定是，在更新施工期間，房屋無法居住使用，所以這兩年的房屋稅、地價稅、契稅免增，土增稅則是參與都市更新，持分當然會變少，因為你有一部份要撥出去做為補貼的新建費用，不論蓋房子的錢是建商出或是任何單位出，最後你都必須要撥出一部分的土地持分，來抵充費用支出。因為在都市更新裡面地主並不用出錢，但是你有出土地，譬如說你原本的舊公寓土地持分是 10 坪，那都市更新完以後你分到一戶新房子土地持分 是 6 坪，這就代表你有 4 坪的土地提撥出來，這個在專有名詞上叫做「共同負擔」你把你的土地提撥出來抵充共同負擔，這個部份的土地持分的移轉不需要課土增稅，等於是免稅，在來剩下的 6 坪土地持分，由於還在你手上，產權並沒有移轉，所以不用課土增稅，土增稅是只有產權移轉時才要課，這 6 坪的土地持分將來可能會有一天移轉，到那天再徵土徵稅，打六折。也就是說，從都市更新所得分配得到的房子的土地持分，也是土地持分剩餘的還在你名下的部份，將來第一次移轉的時候，土徵稅可以給與打六折的優惠，但只限於第一次，第二次再移轉即沒有優惠。那關於都市更新的賦稅減免（如下圖）。

Ø   都市更新有什麼獎勵？

•容積獎勵，額度由都市更新審議委員會審議，各地區條件不同。

•稅賦減免，分為房屋稅、地價稅、契稅、土地增值稅。其中金額最大者，應為土地增值稅減免40%，有效期限無限。

Ø   都市更新之建築容積獎勵為何？

•都市更新事業建築容積獎勵額度依下列公式核計：

Ｆ=F0＋ΔF1＋ΔF2＋ΔF3＋ΔF4＋ΔF5＋ΔF6

Ｆ：獎勵後總容積

F0：法定容積

△F1：原建築容積高於法定容積之獎勵。

△F2：維持合理居住水準之獎勵。

△F3：更新時限之獎勵。

△F4：捐贈認養改善公益設施成本之獎勵。

△F5：更新基地規劃設計之獎勵容積。

△F6：安置違章建築戶之獎勵。

更新後提供公益設施不予計算容積。

•勵上限規定：獎勵後總容積以1.5倍法定容積或原建築容積加0.3倍法定容積（取高值）

申請1.5倍法定容積獎勵為上限者

△F1＋△F2＋△F3＋△F6≦0.5（△F1至△F6總和）

申請原建築容積加0.3倍法定容積為上限者

△F2＋△F3＋△F6≦（△F4＋△F5

Ø  什麼是獎勵係數？

我們常聽到都更獎勵係數可以達到25%，意思是說，都市更新的獎勵容積，它是法定容積的25%，打個比方說，這塊地的法定容積是100坪，而都市更新獎勵容積是25坪，因 此25坪相對於100坪，我們就稱為這獎勵係數為25%

Ø   權利變換和一般合建有何不同？

•權利變換

權利變換係指更新事業計畫範圍內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於更新事業計畫實施完成後按其原權利價值比例及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。類似立體的市地重劃。

權利變換計畫只要取得大多數權利人之同意即可實施，其更新前後價值之認定由實施者委由三家鑑價公司估價後評定，其擬訂時程應於都市更新事業計畫核定發佈實施後擬訂，必要時得與都市更新事業計畫一併辦理。

•一般合建

一般合建則是由地主與建設公司合作，按其彼此認定之價值比例由地主提供土地、建商提供資金合建，並分回改建完成後之建築物及其土地比例，需取得全部權利人之同意才可實施，其程序依一般建管程序辦理，無須另外擬訂任何計畫送審。

Ø   不同的建商會不會蓋出更大的房子？

不會的，這塊土地上所能夠申請到的容積是固定的，因此這塊土地所能設計出的主建物面積一定是固定的，不管誰蓋都一樣。