伯特利都更專家

Ø   都市更新案如何辦理融資?

(1)地主前貸辦理轉貸至信託銀行。

(2)由實施者向融資銀行辦理建築融資及週轉金貸款。

Ø   都市更新有無優惠貸款來源？

內政部95年6月5日台內營字第0950802679號令訂定發布

內政部97年3月18日台內營字第0970801422號令修正發布第三點、第四點規定

內容重點節錄：

依據：行政院九十五年一月二十五日核定之「加速推動都市更新方案」辦理。

貸款對象

•都市更新事業實施者。

•參與更新分配之都市更新會會員。

申貸條件

都市更新事業計畫經主管機關核定者，得提出申請；其應另擬定權利變換計畫者，應於權利變換計畫經主管機關核定後，始得申請。

貸款用途

提供更新期間必要之事業資金，包括下列項目：

•都市更新事業範圍內之土地及地上物取得費用。

•工程費用：包括公共設施與更新後土地及建築物之規劃設計費、施工費、整地費、材料費、工程管理費、空氣污染防治費及其他必要之工程費用。

•地權調查整理及拆遷安置費用：包括調查費、測量費、拆遷安置費、地籍整理費及其他必要之業務費用。

•稅捐及管理費用：指必要之稅捐、人事、行政、信託及其他管理費用。

•權利變換費用：依據都市更新權利變換實施辦法第十三條第一項第四款規定之費用。

前項各款所定費用應以經直轄市、縣（市）主管機關核定之都市更新事業計畫或權利變換計畫所載數額或計算基準為準。

貸款額度

最高以申請計畫實際需要資金之百分之八十為限。但經金融機構運用自有資金符合授信條件者，不在此限。

貸款期限

最長不得超過六年，寬限期視個案狀況由承貸金融機構評定，至少一年。

Ø   申請實施都市更新事業，所有權人人數或產權不包括哪些？

都市更新條例第十二條：

•依法應予保存之古蹟及聚落。

•經協議保留，並經直轄市、縣（市）主管機關核准且登記有案之宗祠、寺廟、教堂。

•經政府代管或依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理者。

•經法院囑託查封、假扣押、假處分或破產登記者。

•祭祀公業土地。但超過三分之一派下員反對參加都市更新時，應予計算。

Ø   都市更新事業以信託方式辦理，所有權人人數如何計算？

都市更新條例第十三條：「都市更新事業得以信託方式實施之。其依第十條第二項或第二十二條第一項規定計算所有權人人數比例，以委託人人數計算。」

Ø   都市更新權利變換範圍內之土地及建物上之抵押權如何處理？

都市更新條例第四十條權利變換範圍內土地及建築物經設定抵押權、典權或限制登記，除自行協議消滅者外，由實施者列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關，於權利變換後分配土地及建築物時，按原登記先後，登載於原土地或建築物所有權人應分配之土地及建築物；其為合併分配者，抵押權、典權或限制登記之登載，應以權利變換前各宗土地或各幢（棟）建築物之權利價值，計算其權利價值。

Ø   所有權人對權利變換內容得否提出異議？

都市更新條例第三十二條：「權利變換計畫書核定發布實施後二個月內，土地所有權人對其權利價值有異議時，應以書面敘明理由，向各級主管機關提出，各級主管機關應於受理異議後三個月內審議核復。但因情形特殊，經各級主管機關認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者，得延長審議核復期限三個月。」

當事人對審議核復結果不服者，得依法提請行政救濟。

前項異議處理或行政救濟期間，實施者非經主管機關核准，不得停止都市更新事業之進行。

前二項異議處理或行政救濟結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補。

第一項審議核復期限，應扣除各級主管機關委託專業團體或機構協助做技術性諮商及實施者委託專業團體或機構重新查估權利價值之時間。

Ø   實施權利變換地區舊違章建築如何處理？

依都市更新條例第四十一條：「權利變換範圍內占有他人土地之舊違章建築戶處理事宜，由實施者提出處理方案，納入權利變換計畫內一併報核；有異議時，準用第三十二條規定辦理。」

都市更新建築容積獎勵辦法第十一條：「處理占有他人土地之舊違章建築戶，得給予容積獎勵，其獎勵額度以法定容積百分之二十為上限。但依第六條至第十條獎勵後仍未達第十三條獎勵上限者，始予獎勵。」

Ø   都市更新案可否以公權力介入拆除釘子戶？

都市更新條例第三十六條第一項：「權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物，由實施者公告之，並通知其所有權人、管理人或使用人，限期三十日內自行拆除或遷移；屆期不拆除或遷移者，實施者得予代為或請求當地直轄市、縣（市）主管機關代為之，直轄市、縣（市）主管機關有代為拆除或遷移之義務；直轄市、縣（市）主管機關並應訂定期限辦理強制拆除或遷移，期限以六個月為限。其因情形特殊有正當理由者，得報經中央主管機關核准延長六個月，並以二次為限。但應拆除或遷移之土地改良物為政府代管或法院強制執行者，實施者應於拆除或遷移前，通知代管機關或執行法院為必要之處理。」

Ø   都市更新案以公權力介入拆除釘子戶有無前例？

市府執行首宗依都市更新條例第36條規定以公權力介入代為拆除都市更新案件過程平和順利，本案係本府公辦都市更新案件，經公開徵選委由華菲建設股份有限公司擔任實施者辦理本都市更新案件，雖於 97年6月17日核定公告實施在案，多數土地改良物皆已清除完畢，為尚有一位建物所有權人不願意配合實施者辦理建物拆除作業，導致更新重建工程延宕，經實施者及本府多次與該所有權人仍無法達成共識，為顧及多數所有權人參與都市更新權益，本府依法於 6月9日代為拆除。(臺北市都市更新處新聞稿99/6/9 )

Ø   何謂都市更新投資信託公司？

•證券管理機關得視都市更新事業計畫財源籌措之需要，核准設立都市更新投資信託公司，發行都市更新投資信託受益憑證，募集都市更新投資信託基金。

•都市更新條例第五十條第一、二項：前項都市更新投資信託公司之設置、監督及管理之辦法，由證券管理機關定之。

•都市更新條例第五一第一項：都市更新投資信託基金之募集、運用及管理，由證券管理機關定之。

Ø   都市更新投資信託公司業務項目為何？

都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法第二條第一項：

•發行都市更新投資信託受益憑證，募集都市更新投資信託基金。

•指示信託機構運用都市更新投資信託基金從事都市更新事業計畫範圍內土地、建築物、實施者發行之有價證券及其相關商品之投資。

•其他經行政院金融監督管理委員會(以下簡稱本會)核准之有關業務。

Ø   都市更新投資信託公司運作架構為何？

Ø   都市更新權利變換如何辦理土地及建物權利變換登記？

辦理都市更新權利變換相關登記作業注意事項(中華民國97年9月16日內政部內授中辦地字第○九七○七二四一四一號令修正發布名稱及全文四點)

第二條：「都市更新事業計畫實施完成後，實施者應檢附下列文件，送請直轄市、縣（市）主管機關囑託登記機關同時辦理土地及建物權利變換登記：

(1)登記申請書。

(2)權利變換結果分配清冊（須經稽徵機關審核並以完納相關稅費）。

(3)權利書狀（無法檢附者，實施者應敘明理由，登記機關於登記完畢後公告註銷之。）

(4)其他法令規定應提出之證明文件。

前項土地權利變換登記，應以都市更新登記為申請登記事由，權利變換為登記原因，分配結果確定之日為原因發生日期。

第一項建物權利變換登記，應以所有權第一次登記為申請登記事由，第一次登記為登記原因，使用執照核發之日為原因發生日期。